Scontro per una rampa: come valutare le parti comuni dell’edificio

Il Codice Civile, laddove affronta la tematica relativa alle parti comuni di un edificio, non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condòmini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma indica, come parti comuni dell’edificio condominiale, quelle che, per le loro caratteristiche strutturali, sono destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, tale individuazione potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo. Tale titolo può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o, infine, dall’usucapione, assumendo particolare rilievo le risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali.
Questo il principio fissato dai giudici (sentenza numero 14891 del 18 maggio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Genova e relativo alla proprietà di una rampa che dalla pubblica via conduce al piano seminterrato dell’edificio, in cui erano posti, all’epoca, alcuni locali di proprietà di una condòmina ed altri locali di proprietà condominiale, tra i quali quello ove era alloggiata la centrale termica.
In Appello si è ritenuta derogabile la presunzione di proprietà condominiale del bene oggetto dell’azione di rivendica del condominio. E questa valutazione è confermata dai giudici di terzo grado, i quali annotano, in premessa, che il Codice Civile stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo, le cose elencate, ossia tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Per l’esattezza, vi sono tre categorie di parti comuni, distinte in ragione del loro rapporto strutturale o funzionale con l’edificio: parti che formano la struttura dell’edificio, in senso stretto; locali accessori destinati al servizio generale dello stabile; tutti gli impianti e le opere non indispensabili, ma destinati a servizi di uso e godimento comune.
Il fondamento della situazione di condominialità risiede nel rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni (quali quelle elencate in via esemplificativa dal Codice Civile) ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso.
Ciò detto, va chiarito che il Codice Civile non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condòmini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma che l’individuazione delle parti comuni effettuata da quest’ultima disposizione può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e che non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultassero destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Tale titolo, poi, può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o, infine, dall’usucapione.
In particolare, occorre guardare alle risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali.
La situazione di condominio, regolata dal Codice Civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui avviene il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall’originario unico proprietario ad altro soggetto.
Coerentemente, si è individuato il titolo in esame nell’atto costitutivo del condominio e, quindi, nel primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto, in quanto se, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni era riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientrava nel novero di quelli comuni .
L’operatività del Codice Civile, che dà rilievo sia alla destinazione all’uso comune della res sia all’attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa, quindi, il condominio dall’onere di provare il suo diritto attraverso la cosiddetta probatio diabolica, spettando, eventualmente, al singolo condòmino, che pretenda di essere titolare esclusivo di un bene comune, di dimostrare la sua proprietà individuale.
Tornando alla vicenda in esame, correttamente si deve tenere conto delle risultanze del primo atto di alienazione dell’originario proprietario unico dell’immobile per stabilire quali beni si trovassero al di fuori del perimetro del caseggiato per volontà degli stessi contraenti.