Impianto centrale di riscaldamento: oneri economici di gestione a carico anche degli immobili ‘distaccati’

Legittima la delibera assembleare che decida, in esecuzione di apposita disposizione del regolamento condominiale avente natura contrattuale e posta in deroga al criterio legale di ripartizione dettato dal Codice Civile, che le spese di gestione dell’impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (per avervi rinunciato o essersene distaccati), tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica.
Questo il principio applicato dai giudici (sentenza numero 6618 del 19 marzo 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in quel di Fano.
Chiara la questione sul tavolo: il regolamento di condominio può o meno prevedere l’obbligo del condòmino, che abbia rinunciato al servizio di riscaldamento centralizzato, di concorrere al pagamento (non delle sole spese per la manutenzione straordinaria e per la conservazione e messa a norma dell’impianto, ma anche) delle spese di gestione dell’impianto termico?
Chiara la posizione dei giudici: le disposizioni regolamentari del condominio che vietano al condòmino di sottrarsi al pagamento delle sue quote di spese devono ritenersi valide ove interpretate nel senso che esse si limitino ad obbligare il condòmino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato.
In generale, il Codice Civile consente al singolo condòmino di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento o di raffreddamento centralizzato condominiale allorché una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condòmini, e dell’insussistenza di tali pregiudizi quel condòmino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata di documentazione tecnica, salvo che l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi. In siffatta evenienza, il condòmino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione – quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia –, perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare. Sicché, è nulla, per violazione del diritto individuale del condòmino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condòmino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti.
Tornando alla questione centrale nel contenzioso in esame, non è invero ravvisabile, secondo i giudici di Cassazione, nella previsione che il rinunziante all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento debba concorrere alle sole spese per la manutenzione straordinaria o alla conservazione dell’impianto stesso, una norma imperativa non derogabile nemmeno con accordo unanime di tutti i condòmini, in forza di vincolo pubblicistico di distribuzione degli oneri condominiali dettato dall’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale, ed essendo perciò i condòmini liberi di regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi a mezzo di una disposizione regolamentare di natura contrattuale che diversamente suddivida le spese relative all’impianto.
Tirando le somme, impossibile ipotizzare l’illegittimità del distacco di alcuni condòmini dall’impianto di riscaldamento centralizzato, mentre è lampante la validità della delibera assembleare che ripartisce le spese di gestione dell’impianto anche tra i condomini che hanno distaccato i rispettivi appartamenti da quell’impianto.