Bene destinato ad una parte soltanto dell’edificio: possibile parlare di condominio parziale

La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nel Codice Civile, è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene.
Questo il punto fermo ribadito dai giudici (ordinanza numero 21753 del 25 giugno 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Milano e relativo alla ripartizione delle spese come decisa in assemblea.
In generale, il presupposto per il sorgere di un condominio parziale non è, pertanto, un atto negoziale dei condòmini o una deliberazione assembleare ad hoc ma l’esistenza di specifiche caratteristiche fisiche degli immobili, rilevanti sulle modalità di godimento e sull’uso, compatibili con l’inserimento del bene in un più ampio complesso immobiliare comportante anche l’esistenza di altre parti comuni. Analizzando la specifica vicenda, la stessa descrizione del complesso condominiale, operata dalla stessa condòmina che si è opposta ad alcune delibere, che evidenzia l’esistenza di quattro fabbricati - individuati come A, B, C e D - e la presenza nel fabbricato C di due sole unità immobiliari (al primo piano e al piano terra) rende giustificata la definizione, che comporta sostanzialmente la possibilità che vi siano spese da ripartire, se non diversamente concordato, secondo il criterio individuato dal Codice Civile, criterio secondo cui le spese relative alla manutenzione di scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Ragionando in questa ottica, la circostanza di fatto che il bene di uso esclusivo di uno o alcuni condòmini possa servire anche un altro bene, e con che incidenza, è questione di fatto che non necessariamente esclude il condominio parziale.
In genergale, le spese di manutenzione e gestione della cosa comune sono normativamente regolate dal Codice Civile, ma ossono essere distribuite diversamente per accordo dei condòmini, accordo che deve risultare per iscritto, in una clausola del regolamento condominiale o in apposita convenzione approvate all’unanimità dai condòmini.
La diversa convenzione è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condòmini (sia pure accettando la pattuizione inserita dal costruttore nel regolamento predisposto unilateralmente in vista della successiva alienazione delle unità edificate) dispongono di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese. Essa può essere modificata con una nuova manifestazione di volontà dei condòmini, espressa con le stesse modalità, restando altrimenti vincolante la deroga originaria.
Tornando alla vicenda in esame, il regolamento condominiale richiama come criterio generale di ripartizione delle spese le tabelle millesimali e rimanda alla legge per le spese per le quali sono previsti particolari criteri.
Non è ammissibile una modifica della ripartizione delle spese rispetto ai criteri legali e rispetto alle indicazioni emergenti da apposita convenzione effettuata per facta concludentia: ne consegue che eventuali diverse ripartizioni di spese asseritamente operate in passato in modo difforme dal disposto del Codice Civile non possono avere alcun rilievo negoziale e, in particolare, non possono assurgere a prassi stabilizzata tale da determinare l’esistenza di un conforme accordo raggiunto per facta concludentia.